[집값 토론] 서울 집값이 미쳤어요... 어디까지 오르나?’ (6/18 CBS 김현정의 뉴스쇼)

다음은 2025년 6월 18일 CBS 라디오 <김현정의 뉴스쇼> ‘[집값 토론] 서울 집값이 미쳤어요... 어디까지 오르나?’ 편에서 김인만 소장(김인만부동산연구소장)과 이광수 대표(광수네복덕방 대표)의 토론 전체 내용을 구조적으로 요약한 것입니다.

 

① 현재 부동산 시장 진단

이광수 대표

• 서울 집값 폭등은 ‘수요 증가 + 공급 감소’ 때문.
• 거래량이 다시 증가 중이며, 강남 3구는 매물이 극감.
• “살 사람은 많은데, 팔 사람은 없다” → 폭등의 구조.

김인만 소장

• 시장 심리가 핵심. “지금 아니면 못 산다”는 공포(Panic buying) 확산.
• 동작구 등 비호재 지역도 급등 시작 → 노도강으로 확산 가능성.
• 상승 심리 자체가 전국으로 번지고 있음.

② 집값 상승 원인에 대한 분석

이광수 대표

• 1. 대출 증가가 핵심 원인: 윤석열 정부의 규제 완화 이후에도 지금껏 유지됨.
• 1. 정책 신호: 세금 완화, 재건축 규제 완화 예고 → 공급 감소로 이어짐.
• → 이는 ‘정책에 대한 기대 심리’가 시장에 선반영된 것.

김인만 소장

• 심리 요인이 강력. 정부가 “세금 규제 없다”는 말에 시장은 “집값 못 잡는다”고 판단.
• “이런 불안이 매수로 이어지는 구조”
• 문 정부 땐 3년은 기다려줬지만 지금은 “인내심이 없다”

③ 향후 전망: 상승 vs 하락

구분	김인만 소장	이광수 대표
전망	계속 상승 (폭등은 둔화될 수 있으나 하락은 어려움)	단기 일시적 상승, 이후 하락 가능성 큼
근거	세금 규제 안 할 것이고, 공급은 여전히 부족	대출과 정책 효과에 의한 일시적 현상, 대출규제 강화하면 안정화
정책반응	정부가 하락을 방치하지 않을 것	정부가 하락을 ‘허용’해야 하며, 정책 정상화 필요

 

④ 정책 처방 제안

김인만 소장

• 종부세는 강화하되 양도세는 낮추어 매물 유도.
• 예: 기본 양도세율에서 추가 감면 유인 (예: 시세 10% 낮추면 양도세도 10% 감면).
• 강력한 ‘출구’를 줘야 매물 출회 가능.
• 역대 정부 실패는 종부세만 때리고 양도세는 묶은 데 있음.

이광수 대표

• 급격한 정책은 시장에 충격 줄 수 있음.
• 하드랜딩 방지 위해 “하락기 도입 정책은 원복”하는 것이 우선:
  • 대출 규제 원복, 양도세 중과 재도입 등
• 장기적으로는 정부가 ‘집값 하락’을 용인하는 철학 가져야 시장이 안정.

⑤ 정책의 정치성 및 시장의 구조 변화

• 이광수: 한국 부동산은 “투자화”된 시장. 급등 → 급락 가능성 동시 내포.
  • 예: 마용성 전세 끼고 후순위 대출까지 가능한 현실 → 레버리지 과잉.
• 김인만: 시장이 정책보다 빠르게 움직이고, 여당이든 야당이든 결국 집값 하락에 개입.

⑥ 50년 뒤 장기 전망

김인만 소장

• 지방 소멸 위기 → 수도권 집중 계속될 것
• 지방에 일자리·교육 없어 “서울만 살아남는 도시 될 것”
• 30평 아파트가 150억 되는 날도 올 수 있음 (바람직하진 않지만 가능)

이광수 대표

• 조건부 예측 필요:
  • 지금처럼 계속 폭등하면 30년 하락 불가피 (일본형 장기침체 가능)
  • 지금 안정화에 성공하면 점진적 상승도 가능
• 핵심: 정책 철학 부재가 문제 → “집값은 떨어질 수도 있다”는 용인이 필요

⑦ 결론: 현실론 vs 이상론의 충돌

구분	김인만 소장	이광수 대표
접근	현실론 (정부는 결국 개입한다)	이상론 아닌 구조론 (시장 원리에 맡겨야 지속 가능)
정책 기대	현실은 정책이 투기심리에 기름 붓는 구조	이제는 정책 정상화와 진폭 억제가 필요

 

※ 마무리 멘트 요약

• 부동산이 단순한 자산이 아니라 “한국 사회의 구조적 양극화”를 보여주는 핵심 현상.
• “서울에서 집을 산 동기와 지방 간 자산격차 10배 이상” 사례는 현실의 압축.
• 지금 필요한 건 시장 전체에 대한 균형 잡힌 관점과 장기적 시야.

 

출 처 : [집값 토론] "서울 집값이 미쳤어요... 어디까지 오르나?" - 집값 전망 "상승" vs "하락"  2025. 6. 18.  CBS 라디오 〈김현정의 뉴스쇼〉 대담 : 김인만(김인만부동산연구소장), 이광수 (광수네복덕방 대표)